Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed?

Onder de verschillende beleggingsvormen neemt de vastgoedbelegging een belangrijke plaats in. Het bezit van een vastgoed stelt gerust, levert een duurzaam inkomen op en biedt de mogelijkheid tot wederverkoop bij een probleem. Toch is een vastgoedinvestering niet zonder risico’s en moet deze worden beschermd tegen bepaalde ongemakken om echt rendabel te zijn.

De verschillende soorten investeringen in vastgoed
Er zijn twee hoofdtypen van vastgoedbeleggingen: “fysieke” vastgoedbeleggingen en “papieren” vastgoedbeleggingen. In beide gevallen is het doel niet alleen het kopen van onroerend goed, maar vooral het verhuren ervan en er een duurzaam en voldoende rendabel inkomen uit te halen.

Belegging in onroerend goed op papier
Minder vaak dan bij fysieke vastgoedbeleggingen bestaat een papieren vastgoedbelegging uit het hebben van aandelen in een of meer onroerende goederen via een juridische structuur. Het is een indirecte belegging, omdat elke persoon een aandeel bezit zonder rechtstreeks eigenaar te zijn van het onroerend goed zelf. In ruil daarvoor ontvangen ze dividenden uit de huurgelden die door een vennootschap beheerd worden. Dit type belegging is passief, omdat de belegger niet rechtstreeks beslist over de aankoop van de eigendommen, maar zijn belegging slechts toevertrouwt aan een beheermaatschappij.

Fysieke vastgoedbeleggingen
Fysieke vastgoedbeleggingen zijn de bekendste vorm van vastgoedbeleggingen. Het bestaat in wezen uit de directe aankoop van onroerend goed, d.w.z. dat de investeerder de directe eigenaar van het onroerend goed is. Dit betekent ook dat het risico direct is en niet verdeeld kan worden onder meerdere leden, zoals dat het geval kan zijn bij “papieren” beleggingen. In het kader van een fysieke vastgoedbelegging kan een belegger bijvoorbeeld een appartement, een huis, een bedrijfspand, parkeerplaatsen, maar ook kamers in een woon-zorgcentrum kopen.

De gevaren van beleggen in vastgoed
De onderstaande problemen zijn voornamelijk van toepassing op fysieke vastgoedbeleggingen, omdat bij papieren beleggingen de beheerder verantwoordelijk blijft.

Doorverkoop niet altijd gemakkelijk
Het is niet altijd mogelijk om de investering in korte tijd terug te verdienen. Het is nodig om er een koper voor te kunnen vinden en veel regels te respecteren. Als de markt niet gunstig is of zich in een recessie bevindt, kan de verkoop moeilijk zijn en kan het pand aan waarde inboeten totdat er een koper is gevonden.

Natuurlijke gevaren
Natuurlijke gevaren zijn afhankelijk van de geografische ligging van het pand. Een pand kan getroffen worden door storm, overstromingen, brand, enz. Daardoor kan het tijdelijk niet verhuurd worden en is er geen opbrengst.

De mogelijkheid van onteigening en voorkooprecht van de overheid
Onteigening kan plaatsvinden in het algemeen belang. Bepaalde grote werken maken het mogelijk van deze mogelijkheid gebruik te maken. Een investeerder moet zich goed informeren over lopende en geplande werken om op zijn minst te kunnen anticiperen op een waarschijnlijke onteigening.

Defecten en verborgen gebreken
Op het moment van aankoop wordt de belegger geconfronteerd met mogelijke gebreken van het onroerend goed dat hij koopt. Helaas zijn niet al deze gebreken duidelijk en niet gemakkelijk zichtbaar. Het gevaar bestaat dat er dure herstellingen moeten uitgevoerd worden.

De daling van de marktprijs
Een groot gevaar van een vastgoedinvestering is de daling van de marktprijs. Aan de andere kant kan de onvoorspelbaarheid van de marktprijs in het voordeel van de koper werken, waardoor deze winst kan maken. Door te onderhandelen over de aankoopprijs kan worden geanticipeerd op een mogelijke daling van de marktprijzen.

De huurleegstand en conflicten met de huurder
Een woning die niet wordt verhuurd, levert geen inkomen op, maar kost de belegger ook geld. Dit is geen risico dat lichtvaardig moet worden genomen, want het kan de eigenaar dwingen zijn eigendom te verkopen als hij niet sterk genoeg is om alle kosten te dragen bij afwezigheid van een instroom van contant geld. De keuze van de woning is daarom essentieel om deze zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor potentiële huurders. De studie van de profielen van potentiële huurders is ook belangrijk om zo veel mogelijk te anticiperen op de toekomstige instabiliteit van een huurder, zo is een student een minder stabiele huurder dan een werknemer. Er kunnen ook conflicten ontstaan met de huurder over de staat van het gebouw. Soms heeft de huurder het recht om tijdelijk niet te betalen, totdat het pand opnieuw volledig in orde is.